Appartamenti a Bologna - Studio Immobiliare Dott.ssa Elena Maini

FAQ

 

Quanto vale la mia casa?

Perchè la valutazione di quell'altra agenzia è molto più alta?

Come attribuire un valore ad un immobile in una determinata zona?

Qual'è la soluzione migliore? prima vendere casa e poi comprarla o viceversa?

Meglio affidare la vendita della propria casa ad un'unica agenzia o a più agenzie immobiliari?

Vendere casa privatamente: vantaggi e svantaggi

Quali sono le spese per l'acquisto di una nuova casa?

Quali sono le fasi della compravendita Immobiliare?

Cosa è la certificazione energetica in un appartamento?

Che cosa sono l'Usufrutto e la Nuda proprietà?

    

Quanto vale la mia casa?

La valutazione di un immobile è data dall'universale legge di mercato, valida in tutti i mercati e per tutti i settori del mondo, cioè l'incontro tra DOMANDA e OFFERTA.

Spesso i proprietari attribuiscono un valore al proprio immobile dettato da una componente affettiva che non rispecchia il valore di mercato (è meglio essere coscienti che Il valore affettivo non è mai monetizzabile...)

Il valore di ogni bene è dato dall'analisi della domanda e dell'offerta ossia dalla quantità di immobili presenti sul mercato e da quanto sono disposti a spendere i potenziali clienti per acquistarli.

Naturalmente, solo un professionista del settore immobiliare, che è a conoscenza di questa realtà, dopo aver effettuato un'attenta analisi delle caratteristiche e condizioni del tuo immobile, dello stabile, delle spese di gestione e dell'ubicazione che, potrà darti un valore indicativo ed oggettivo del tuo immobile, portando alla tua attenzione le eventuali critiche che potrebbero essere sollevate in fase di vendita ed evidenziando le peculiarità che ne saranno apprezzate. Tali capacità si affinano solo con l'esperienza sul campo e non possono essere improvvisate.

   

Perchè la valutazione di quell'altra agenzia è molto più alta?

E' naturale che ogni persona aspiri a realizzare il massimo dalla vendita del suo immobile. Dare ad un qualsiasi proprietario una valutazione esagerata rispetto alle altre agenzie significa solo cercare di lusingarlo al fine di accattivarsene la stima.

Spesso sono gli stessi proprietari ad essere convinti del prezzo che vorrebbero realizzare dalla vendita del loro immobile.

Esistono solo 2 modi per un'agente immobiliare di gestire tali situazioni:

  1. L'agente immobiliare che accetta, in modo subdolo, il prezzo dettato dal proprietario per non abbattere la sua convinzione e quindi non deludere le sue aspettative di realizzo, sapendo che, in questo modo, potrà vincere sulla concorrenza al fine di ottenerne un incarico di vendita. In realtà nei mesi successivi all'inizio dell'incarico riuscirà ad abbassare il prezzo con una studiata gestione del cliente. Questo è il classico modo di assecondare il proprietario nascondendogli la verità.
  2. L'agente immobiliare che dice le cose come stanno fin da subito, è sincero , informa il proprietario sul più probabile valore di realizzo, giustificandolo in base alla sua esperienza e conoscenza del mercato, ed eventualmente decide insieme al proprietario, un percorso graduale che presenterà l'immobile, casomai, ad un prezzo un po' superiore rispetto alla valutazione per vedere come risponde il mercato e successivamente decidere insieme come procedere. Insomma asseconderà sempre il proprietario ma dicendogli subito la verità. Se riesci a capire tale sottile ma enorme differenza, non avrai mai nessun tipo di problema a trovare l'agenzia giusta per te e a risparmiare tempo e denaro. 

   

Come attribuire un valore ad un immobile in una determinata zona?

E' solo analizzando il mercato che si determina il valore di un bene. L'analisi comparativa di un immobile è il metodo che noi utilizziamo per dare una valutazione/valore di mercato più probabile all'immobile, in un dato momento e in una determinata zona, comparandolo con altri immobili della stessa tipologia e caratteristiche.

Essa viene determinata dall'analisi e comparazione di 4 parametri:

 

 E' nostro compito prendere tutti questi dati ed analizzarli per estrapolare il più probabile prezzo realizzabile, questo darà la certezza di essere il linea con il reale andamento del mercato.

   

Qual'è la soluzione migliore? prima vendo casa e poi compro o viceversa?

Se hai bisogno della totale, o parziale, liquidità della vendita della tua casa per acquistare un nuovo immobile, è assolutamente sconsigliabile acquistare prima di aver venduto, per la semplice ragione che, non potrai avere la sicurezza di vendere nei tempi necessari per coprire i pagamenti che avrai concordato per l'acquisto del nuovo immobile (potresti anche trovarti in situazioni molto spiacevoli).

Inoltre, l'ansia che, inevitabilmente porterà questa situazione, ti indurrà ad abbassare notevolmente il prezzo del tuo immobile per venderlo, o svenderlo, nei tempi a te necessari.

Se disponi già di un budget per l'acquisto di un altro immobile le cose cambiano, perché non sussiste nessun tipo di rischio e potrai vendere la tua vecchia casa con calma.

Va comunque considerato che, acquistando prima di vendere, diverrai proprietario di 2 immobili e quindi non potrai usufruire dell'agevolazione prima casa, pagherai sul nuovo acquisto delle imposte pari al 10% invece che al 3%.

Se invece venderai prima di acquistare, anche solo di un 1 minuto, avrai nuovamente il diritto di usufruire delle agevolazione prima casa.

   

Meglio affidare la vendita della propria casa ad un'unica agenzia o a più agenzie immobiliari?

Dare l'incarico di vendita della propria casa a più agenzie è possibile ma il più delle volte, per non dire sempre, è controproducente, questi i motivi:

  1. il cliente che vede pubblicizzato il tuo immobile da più agenzie pensa che non si riesca a vendere
  2. il prezzo a cui viene proposto il tuo immobile è diverso da agenzia ad agenzia (chi lo indica senza il garage, chi lo mette anche solo ad 1 euro in meno per apparire primo nelle pubblicità ect. ect.). Controllare tutti i canali pubblicitari di tutte le agenzie vi assicuro che è quasi un lavoro!
  3. invece di creare un clima di collaborazione fra agenzie si crea una concorrenza spesso sleale e poco produttiva
  4. il tuo immobile diventa fonte di pettegolezzo del quartiere
  5. ogni agenzia che tratta il tuo immobile può legalmente chiederti un rimborso spese
  6. non potrai avvalerti di consulenti ma solo di venditori! Non faranno mai i tuoi interessi ma solo i loro.

Per questi motivi e per mille altri ancora ti consiglio di avvalerti di una sola agenzia e a fine mandato, a seconda di come ha lavorato, eventualmente cambiarla.

Dare l'esclusiva di vendita ad una sola agenzia è sinonimo di serietà anche agli occhi dei potenziali clienti.

Questo non vuole dire precludersi un bacino più ampio di ricerca di potenziali acquirenti perchè la mia agenzia, ad esempio, lascia sempre le porte aperte ai colleghi per eventuali collaborazioni e quindi permettendo a queste di portare i loro clienti.

 

Vendere casa privatamente: vantaggi e svantaggi

Se decidi di vendere la tua casa privatamente l'unico vantaggio che avrai è quello di non dover pagare le spese di mediazione.

Dovrai però fare bene i conti con quello che ti costerà in termini di tempo e denaro il "fai da te":

   

Quali sono le spese per l'acquisto di una nuova casa?

Sull'acquisto di una nuova casa da un privato dovrai pagare:

  1. imposta di registro:
    • se prima casa sarà pari al 3% del valore catastale (valore catastale = rendita catastale x 115)
    • se seconda casa sarà pari al 7% del valore catastale (valore catastale = rendita catastale x 126)
  2. imposta catastale:
    • se prima casa sarà fissa pari ad € 168,00
    • se seconda casa sarà pari al 1% del valore catastale (valore catastale = rendita catastale x 126)
  3. imposta ipotecaria:
    • se prima casa sarà  fissa pari ad € 168,00
    • se seconda casa sarà pari al 2% del valore catastale (valore catastale = rendita catastale x 126)

Sull'acquisto di una nuova casa da un costruttore o da una società dovrai pagare l'IVA sul prezzo di acquisto e questa sarà pari al 4% se prima casa, al 10% se seconda casa mentre le imposte di registro, catastali ed ipotecarie saranno dovute in misura fissa pari ad € 168 cadauna.

Inoltre dovrai pagare l'onorario notarile che varia a seconda del prezzo dell'immobile.

Se devi accendere un mutuo dovrai pagare un ulteriore atto notarile oltre all'imposta sostitutiva pari a 0,25% dell'importo del mutuo se prima casa o del 2% se seconda casa.

   

Quali sono le fasi della compravendita Immobiliare?

Una volta deciso come e a quale prezzo mettere sul mercato il tuo immobile si inizia a farlo visionare ai vari potenziali acquirenti. Qui mi permetto di aprire una piccola parentesi: fai attenzione perchè il tuo immobile potrà anche piacere a diversi clienti che si dimostreranno interessati ma, per mia diretta esperienza ultra decennale, fino a quando non vi è qualcosa di scritto, non credere mai di essere vicino alla vendita. Se ti affiderai ad una agenzia, nel momento in cui un cliente sarà veramente interessato all'acquisto del tuo immobile, l'agenzia farà sottoscrivere allo stesso una proposta d'acquisto contenente, oltre alla cifra offerta, anche le modalità dei pagamenti successivi (compromesso e rogito). Allegato alla proposta d'acquisto verrà versato nelle mani dell'agente immobiliare un assegno intestato al proprietario. Questo diverrà la prima caparra confirmatoria nel momento in cui l'acquirente sarà messo a conoscenza dell'accettazione della sua proposta d'acquisto da parte del proprietario, in caso contrario l'assegno verrà restituito. Nota Bene Legalmente la “caparra confirmatoria” vincola sia l'acquirente per la cifra indicata nell'assegno sia il venditore per il doppio dell'importo, ossia se una delle due parti dovesse avere dei ripensamenti perdere l'importo (o il doppio) della caparra. Successivamente si passerà al compromesso d'acquisto detto anche contratto preliminare di vendita, che si potrà redigere anche presso uno studio notarile, dove viene versato un ulteriore acconto ad integrazione della caparra già versata (talvolta questo passaggio può essere anche saltato come nel caso di un rogito abbastanza vicino alla data della proposta d'acquisto) e in questa sede si pagherà l'agenzia immobiliare. Il passaggio di proprietà e la consegna vera e propria delle chiavi con il saldo del prezzo avverrà al momento del rogito di vendita.

   

Cosa è la certificazione energetica in un appartamento?

E' un documento, ad oggi obbligatorio per legge in caso di vendita o di affitto di un immobile, che attesta la prestazione energetica di una casa ossia a seconda di determinate caratteristiche di un immobile, quali ad esempio finestre, cassonetti, tapparelle, spessore e coibentazione dei muri, esposizione, elementi riscaldanti ect.ect., un tecnico certificherà qual'è il consumo in termini energetici di quell'immobile.

Solo un tecnico abilitato potrà redigere questo certificato, il costo varia a seconda della grandezza dell'immobile e della tipologia di riscaldamento (in media va dai €150 ai €500).

I tempi per redigere questo documento sono di circa una settimana dal sopralluogo del tecnico che rileverà  le caratteristiche costruttive e comportamento termico del vostro appartamento.

Ad oggi il mercato è ancora poco attento al discorso energetico ma si prevede un aumento di sensibilità e quindi prossimamente la certificazione energetica diverrà un elemento discriminante per la scelta di un immobile.

   

Che cosa sono l'Usufrutto e la Nuda proprietà?

Cerco di spiegartelo in maniera semplice ma facilmente comprensibile. Se tu hai una casa e ci vivi sei sia il (nudo) proprietario che l'usufruttuario di quella casa. Puoi anche decidere di vendere la casa e quindi la nuda proprietà e tenertene l'usufrutto ossia continuare a viverci dentro finchè non muori e senza pagare alcun canone di locazione. Il valore della nuda proprietà è stabilito dal decreto ministeriale del 2008 e viene calcolata in base a determinati parametri quali per esempio l'età dell'usufruttuario. All'Usufruttuario spetteranno tutte le spese di ordinaria manutenzione compresa l'IMU mentre al nudo proprietario le spese di straordinaria manutenzione.

 

 

 

 

 

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